נקודה 2- השפעת תהליך התכנון על תקציב הבנייה
תת פרק 2
על פי מחקר שבוצע על-ידי המכון הלאומי לחקר הבנייה, אשר בחן את הגורמים השורשיים לחריגות בתקציב בנייה, עולים הנתונים הבאים: "בהערכה גסה, עפ"י ממצאי המחקר, החריגה הממוצעת בתקציב פרויקטי מבנים היא לפחות 15% ובפרויקטי תשתיות החריגה גבוהה יותר."
כמו כן נמצאו במחקר הממצאים הבאים:
"בסקר הרוחב שנענה על-ידי 195 מהנדסים, הוצגו 15 גורמים פוטנציאליים, מתוכם זוהו 3 גורמים שורשיים בולטים (לפי סדר חשיבותם) לחריגות בתקציב:
1. מסמכי מכרז לא בשלים (תכניות, מפרטים, כתבי כמויות, חוזה).
2. ריבוי שינויים בדרישות או בהגדרות היזם.
3. מחירי מכרז זוכה נמוכים בצורה לא ריאלית (מתאבד תורן)"
המחקר בוצע ע"י המכון הלאומי לחקר הבנייה (מיסודם של; משרד הבינוי והשיכון, הטכניון-מכון טכנולוגי לישראל והפקולטה להנדסה אזרחית סביבתית), אשר מטרתו הראשית היא להצביע על הגורמים השורשיים העיקריים לחריגות בתקציב של פרויקטי בינוי ותשתיות. ומטרתו המשנית, היא לאמוד את שיעורי החריגה בארץ בצורה מספרית. המחקר נערך ע"י פרופ" ח יחיאל רוזנפלד, שבתאי יוקלה,Ms.c..
*קישור למחקר המקורי – גורמים שורשיים לחריגות בתקציב של פרויקטי בנייה.
אחד הנתונים החשובים העולים מהמחקר הנ"ל, עוסק ברמת מוכנות מסמכי המכרז לפרויקט.
אני רוצה להתייחס לנקודה זו, ולהדגיש את מידת החשיבות שיש למעורבות הבונה/היזם בהבנת שלבי תהליך התכנון. השתתפות בגיבוש תכניות הבית, והקדשת הזמן הנדרש להבנת התכניות ומשמעותן הן בהיבט הכלכלי והן בהיבט הפונקציונלי חשובה לאין ערוך.
בשלב התכנון מתגבשות החלטות המשפיעות על סך עלויות הפרויקט. בדיקה קלה בשלב זה תעזור, במרבית המקרים, לחסוך לא מעט כסף (מצורפות 3 דוגמאות בהמשך).
גודל הבית, אופיו התכנוני: תקרות גבוהות, גודל וצורת פתחי החלונות, קומת מרתף לעומת קומת גג וכדומה. אלו הן חלק מהנקודות שנקבעות בשלב התכנון. נקודות רבות המוגדרות בשלב התכנון ישפיעו באופן מהותי על עלויות הפרויקט.
הבנה ומעורבות בשלב זה, יעזרו לנו לשמור על כספנו בתבונה.
בית המתוכננים בו חללים גדולים ופתוחים, ייקר את עבודות שלד הבית, כתוצאה מהצורך לחזק את היקף החללים על מנת לתמוך במפתחים גדולים. פרטים אשר מתוכננים בחזיתות הבית ומפרים את מישוריות החזיתות, גם הם ייקרו את עבודות הבנייה. וכן, מערכות אלומיניום ופתחים גדולים ישפיעו באופן משמעותי על עלויות הפרויקט.
דוגמאות כאלו קיימות למכביר, אך הדבר החשוב מכול, לאורך כל שלב התכנון ולפני הגשת התוכניות להיתר, הוא לעבוד עם לוח תקציב, ולבחון כל פרט תכנוני במבחן העלות ולא רק במבחן היופי והפונקציונליות. וחשוב לא פחות להבין מה האלטרנטיבות הקיימות ואת השלכותיהן.
ישנם פרטי תכנון רבים שעלותם יכולה לנוע בין-10,000 ₪ ל-100,000 ₪ ואף יותר. מיד נבחן 3 דוגמאות שונות, הממחישות את חשיבות תשומת הלב לשלב התכנון ואת סכומי הכסף שניתן לחסוך בו.
3 דוגמאות לחיסכון כספי בשלב התכנון
דוגמה 1: כמות וגודל פתחים כגורם משפיע על עלויות הבנייה
בבתים רבים מתוכננים חלונות רבים וגדולים. לרוב, כאשר מתוכנן הבית, הבונה לא יודע כמה יעלו לו חלונות הבית, וכן אין לו כלי להעריך את העלות. בסוף תהליך התכנון, מוגשות תכניות הבית להיתר, וכשמתקבל ההיתר מתחילה הבנייה בפועל. בשלב זה הבונה עדיין לא יודע מהי עלות החלונות והוויטרינות בביתו.
לקראת סוף בניית השלד מקבל הבונה הצעות מחיר, ואז לראשונה נוכח בעלות הגבוהה של חלונות ביתו. בשלב זה אין באפשרותו לשנות את גדלי החלונות (על פי ההיתר) והוא נאלץ לבצעם למרות העלויות הגבוהות.
הבונה יוכל לשנות את גדלי החלונות, אך אקט זה יאלץ אותו להגיש תכנית שינויים לוועדה לתכנון ובנייה ולקבל את אישורה. נכון הדבר שעפ"י רוב שינויים אלו מאושרים ללא כל בעיה, אולם האדריכל המגיש את תכנית השינויים יבקש תמורה בעד עבודת ההגשה הנוספת והמיותרת. עניין נוסף וחשוב לא פחות הוא זמן ההמתנה לאישור השינויים, וכתוצאה מכך – עיכוב הפרויקט.
מוטב כבר בשלב התכנון להיפגש עם היועצים הטכניים של ספקי האלומיניום, ולקבל מהם מידע באשר לעלויות.
לעתים שינוי לא גדול בגודל חלון יכול להוזיל משמעותית את ביצוע אותו חלון, לעתים יש מגבלות גודל לסוג זכוכית מסוימת, וחריגה מהן תדרוש הזמנה מיוחדת, שלא מיוצרת באופן שוטף או שמצריכה ייבוא מחו"ל וכדומה.
הטבלה הבאה תמחיש את פערי המחירים של מספר חלונות לפני ואחרי שעברו שינויים שנבעו מהצורך לשנות את עלות החלונות.
מערכות אלומיניום כוללות פרמטרים רבים המשפיעים על המחיר הסופי.
בדיקת העלויות בשלב הסקיצות, התייעצות עם קבלן אלומיניום לגבי אלטרנטיבות, כדאיות ואופציות, יובילו במרבית המקרים לתכנון נבון יותר הן בהיבט הפונקציונלי והן בהיבט הכלכלי.
להלן דוגמה נוספת הכוללת השוואת עלויות בין שני מצבים שונים בשלב התכנון באותו הבית וללא שינוי בגודל המבנה. השינוי התכנוני ממחיש את הבדלי העלויות ואת חשיבות התהליך והשפעותיו:
הפער או החיסכון שנוצר בעקבות תכנון המפתחים מחדש הסתכם ב-44,000 ₪.
הסבר תמציתי של הפערים המוצגים:
1-הגדלת הפתח מחייבת מעבר לפרופילים חזקים ויקרים יותר.
2-הגדלת הפתח משפיעה ישירות על מחיר התריס שמחירו מחושב על פי מ"ר וכן מייקרת את עלות המנוע הנדרש. פתחים גדולים במיוחד מחייבים גם התקני בטיחות מיוחדים ויקרים למנועים.
3-בקומה גבוהה, פתח המתחיל נמוך מ-1.05 מטר מחייב קבוע תחתון, המייקר אותו בצורה משמעותית.
דוגמה 2 – עם מרתף או בלי מרתף?
ההחלטה אם לבנות בית עם או בלי מרתף חייבת להתבצע כאשר כל הפרטים ברורים וכל האפשרויות ידועות.
בשלב התכנון, כאשר על הבונה להחליט באיזו אופציה לבחור, לרוב השיקול הכלכלי האמיתי יהיה מעורפל, חסר בפרטים ולא יקבל את מקומו הראוי.
חשוב מאוד שבנקודת זמן זו, נקודת תכנון הבית על גבי סקיצה, ולפני שלב ההגשה, יוכל הבונה להתלבט כאשר מרבית הנתונים זמינים וברורים לו.
הרעיון הוא כמובן לא להגיע לתובנות אלו לאחר שהתחילו עבודות הבנייה.
במקרים רבים, מתוודעים הבונים להוצאה העודפת שבבניית קומת מרתף רק לאחר שקיבלו את ההיתר, ואחרי כן את הצעות המחיר לשלד הבית, לאיטום ולשאר העבודות. אז מאוחר מדי לשנות, וכל שינוי ידרוש קבלת היתר בניה חדש, לוגיסטיקות והוצאת כספים נוספת.
בטבלה הבאה נדגים דוגמאות משני בתים שונים, ונמחיש את הפרשי המחיר לפי פרקי בנייה שונים בבניית בית עם ובלי מרתף.
**פרק האיטום בבית ב' כולל גם את איטום הגג, במבנה זה הגג הינו גג רעפים. גורם שמשפיע על עלויות האיטום. מפחית את הצורך בהיקף עבודות האיטום הנדרשות.
ההשוואה שבדוגמה בין בניית בית עם או בלי מרתף, היא כללית ואינה כוללת התעמקות בכל פרטי הבנייה. ההפרש הכספי המוצג ממחיש את ההפרש בעלות עבודות השלד, האיטום והאינסטלציה ולא בעבודות חשמל, טיח, ריצוף, אלומיניום וכולי.
ההפרשים הכספיים ברורים.
בחינת הכדאיות משתנה לחלוטין אם מתבוננים בנתונים ובאפשרויות, כפי שהן מוצגות בטבלה הנ"ל.
כדאי וחשוב לבחון לעומק את הנושא, תוך התחשבות בפרטים הספציפיים של הפרויקט, במרבית המקרים התהליך יוביל לתובנות מעניינות ובעלות ערך רב.
דוגמה מספר 3- תכנון בית על פני קומה אחת או על פני שתי קומות?
נושא זה יכול להיות מורכב במיוחד ולכלול אפשרויות רבות ומגוונות, אך בכל זאת אמחיש את ההבדל כפי שהוא בא לידי ביטוי בביצוע עבודות השלד.
לצורך הדוגמה נגדיר מספר משתנים: בית א' לעומת בית ב'. שני הבתים בגודל 200 מ"ר. בית א' בנוי על פני קומה אחת ואילו בית ב' בנוי על פני שתי קומות.
פעמים רבות נתקלתי בתחושת תסכול מצד הבונה כאשר הוא מגלה כי ישנו פער בעלויות השלד רק בגלל אופן חלוקת המבנה. לרוב, נושא זה מתברר לו רק לאחר שהתכניות הוגשו, ההיתר התקבל, והכול ערוך ומוכן, אפשר לעלות לקרקע ולהתחיל בעבודות הבנייה. את זה אנחנו רוצים למנוע.
על פי הדוגמה, בית א' בנוי על פני קומה אחת. כלומר שטח קומת הביסוס הינו 200 מ"ר, שטח קומת הגג 200 מ"ר, סה"כ 400 מ"ר לצורכי תחשיב. יחד עם זאת חשוב לציין ששטח הביסוס יקר יותר משטח הגג, זאת בשל מורכבות העבודות, היקף העבודות וכדומה.
בית ב', בנוי על פני שתי קומות. שטח קומת הביסוס הינו 100 מ"ר, שטח קומת הגג הראשון 100 מ"ר ושטח הגג האחרון הינו 100 מ"ר. סה"כ 300 מ"ר.
יש שני הבדלים מעניינים בין שני הבתים. ההבדל הראשון: בית ב' קטן יותר ב-100 מ"ר , וההבדל השני: שטח הביסוס בבית ב' קטן ב-50%.
העלויות לבניית בית ב' יהיו נמוכות יותר.
זאת אומרת שבשלב התכנון, גם בחירת אופן חלוקת המבנה – לקומה אחת או לשתי קומות – , תשפיע על עלויות הבנייה.
המסקנה היא פשוטה, בשלב התכנון כדאי לתקצב את העלויות עבור כל אחת מהאלטרנטיבות, ולבחון אותן באופן אחראי וברור.
כמובן שלכל אחת מהאופציות ישנם פרקי בנייה ופרמטרים נוספים שיש לבחון את השפעתם, כגון גג רעפים, גג שטוח, מדרגות, איטום ומערכות אינסטלציה.
אף שקשה להסביר את הנושא לעומק, ולהציג את כל אותם המשתנים והאפשרויות, בכל זאת חשוב להבין את הנקודות שהוצגו כאן, ולבחון אם הן רלוונטיות בפרויקט המדובר.
אני בטוח שזה יתרום רבות בשלב התכנון, ויעניק יתרון תכנוני נוסף.