נקודה 1- גודל ותוואי המגרש

הבדלי העלויות העקיפות בין שני מגרשים בעלי גודל זהה יכולות לנוע בין 100,000 ₪ ל-200,000 ₪ ואף יותר. מטרתנו אם כך היא להבין מהם הגורמים המשפיעים, ומתי נוכל להימנע או לחסוך את אותן עלויות.

מודעות לגבי אותם פרמטרים המשפיעים על עלויות הפרויקט יוכלו להוות כלי לחיסכון משמעותי.

להלן חלק מהגורמים שחשוב לבחון בשלב רכישת המגרש

מיד נבחן לעומק חלק מהנושאים הנ״ל.

בונים רבים מתחילים לחשוב על תקציב הפרויקט עם העלייה לקרקע ועם תחילת הבנייה בפועל. רבים סבורים שזהו למעשה השלב הראשון שבו מתחילים להוציא את הכספים הגדולים ובנקודה זו יש להתחיל לתת את הדעת על הבקרה התקציבית.

המציאות מוכיחה אחרת לגמרי. השלב הראשון שבו נכון להתחיל לחשוב על התקציב ועל החיסכון הכספי הוא השלב המקדים לרכישת המגרש, והוא שלב איתור המגרש לבניית בית בשיטת בנה ביתך.

ההחלטה על סוג המגרש היא החלטה מכרעת, ובעקבותיה – הוצאות רבות נלוות וכן הוצאות ישירות רבות, שעל פי רוב לא ידועות לבונה בעת רכישת הקרקע. 

איך סוג האדמה עלול להשפיע על סוג הביסוס ומהו המקור לפערי העלויות העקיפות בין סוגי מגרשים שונים?

המתכננים יבחרו את סוג הביסוס לפי סוג האדמה. הביסוס מבוצע בשלב עבודות השלד ועלויותיו נקבעות על פי פרמטרים שונים: סוג הציוד וכלי העבודה שיידרשו, סוגי החומרים שיידרשו, כמויות והיקפי העבודות וכדומה.

לצורך המחשת פערי העלויות בין תרחישים שונים, נציב בטבלה הבאה את סוגי תוואי השטח הנפוצים, וכן את סוגי האדמה הנפוצים, ונערוך השוואה מקיפה בעלויות הביסוס של אותו בית מתוכנן על פי התוואים וסוגי האדמה שונים.

ניתן לראות די בבירור, שמגרש מישורי, מסוג אדמת כורכר או חרסית יכתיב עלויות ביסוס נמוכות באופן משמעותי ממקרים מקבילים, המצוינים בתרשים הנ"ל.

הסיבות לשוני בעלויות יכול לנבוע מכמה גורמים שונים, וביניהם: סוג הקרקע, סוג הביסוס, היקף עבודות הפיתוח, סוג הציוד שיידרש לעבודות הביסוס ועוד.

כמו כן ניתן לראות את השפעת מבנה המגרש על עלויות הפיתוח. עלויות הפיתוח מושפעות ממבנה המגרש (מישורי, מדרוני, מדורג וכדומה); מסוג הביסוס; וביחס ישיר – מהיקף וכמות העבודה (כמות החומר במגרש מדרוני לרוב תהיה גבוהה ממגרש מישורי) וכמובן פרטים נוספים שנקבעים פר מגרש ומקורם בפרקי בנייה שונים כגון עבודות עפר, עבודות אינסטלציה.

טרם רכישת המגרש כדאי להתעניין בפרמטרים אלו וללמוד אותם.

חשיבות המבנה הטופוגרפי כפרמטר לחיסכון כספי

27,221 ₪, זהו פער העלויות בין שני מגרשים בעלי גודל זהה אך בעלי מבנה טופוגרפי שונה.

גודל המגרש הוא בהחלט אחד הגורמים/הפרמטרים המשפיעים על עלות המגרש, אך הוא איננו היחיד. בין היתר, יש לבחון את היקף המגרש, את מבנהו הטופוגרפי ואת שטחו. מרכיבים אלו יקבעו בעתיד את עלויות הפיתוח של המגרש, ובהן את עלויות החומות ההיקפיות התוחמות את המגרש.

הטבלה הבאה ממחישה את ההבדל בין שני מגרשים בעלי שטח זהה.

כפי שניתן להבין מהטבלה, פער העלויות עבור ביצוע החומות ההיקפיות הסתכם ב-27,221 ₪.

השוני נובע משתי סיבות עיקריות: הראשונה היא היקף צלעות המגרש, והשנייה, והיא גם המהותית יותר, השיפוע במגרש א' מצריך סוג ביסוס השונה במאפייניו ובהיקף כמויותיו,  וכן יישום עבודות העפר שונה, כגון סוג האדמה למילוי.

בדיקת הצורך בעבודות דיפון תעזור לנו לחסוך סכום כסף נוסף

עלויות דיפון יכולות לנוע בין 1,000 ₪ ל-100,000 ₪ ואף יותר.

את עבודות הדיפון מבצעים כדי לאפשר חפירת מרתף או מבנה תת קרקעי, כדי למנוע התמוטטות חול. מבצעים דיפון באזורים שבהם ישנם מבנים בסמיכות לפרויקט הנבנה.

לרוב, מהנדס הפרויקט בסיועו של יועץ הקרקע הם המחליטים והקובעים אם יש צורך בדיפון. 

לאורך השנים נתקלתי במקרים שונים שבהם נאלצו בעלי הבית לבצע עבודות דיפון כדי לאפשר את המשך ביצוע הפרויקט. במרבית המקרים בעלי הבית לא ידעו כלל כי יש סבירות כלשהיא שייתכן הצורך בעבודות דיפון.

בפרויקט מסוים עלויות הדיפון הסתכמו ב-30,000 ₪, בפרויקט אחר עלויות הדיפון הסתכמו ב- 75,000 ₪. כמובן שמחיר עלויות הדיפון אינו אחיד, עלויות הדיפון נקבעות על פי סוג הדיפון וסך היקף העבודות הנדרש.

אני מאמין שמודעות לנושא זה תעזור בשלבי חיפוש המגרש, הידיעה שעבודות דיפון ייתכנו במצבים מסוימים בהחלט תעזור ותמנע הפתעות. 

הדוגמאות הנ"ל הן רק חלק מהתרחישים שייתכנו בהקשר לרכישת הקרקע, אך בהחלט מעניקות יתרון רב וחומר למחשבה בשלב איתור הקרקע.